¿Suelo de Saldo?

Autor: Miquel Àngel Barona Sellés
Fecha Publicación: 2 de Septiembre de 2006

Se ha venido repitiendo con machacona insistencia que el problema del acceso a la vivienda reside en la carestía del suelo bruto en manos de los pequeños propietarios a la espera de pingües plusvalías. Pero tal afirmación es engañosa, en mi opinión, pues si alguien se tomase la molestia de visitar los registros de propiedad, se sorprendería de ver las enormes superficies de suelo que acaparan las grandes promotoras, sustrayéndolas del mercado, a modo de reservas estratégicas como EE UU hace con el petróleo de Alaska o esperando a que políticos más propicios se las reclasifiquen. Por otro lado, nadie se atreve a gravar la ingente cantidad de viviendas vacías que hay en nuestras ciudades y que bien pudieran alquilarse o venderse.

A través de una planificación consciente y responsable que luego se respetara podría reservarse suelo o imponer determinadas tipologías edificatorias (plurifamiliares) o crecer conurbacionalmente; sin embargo la mayoría de municipios acaban aceptando modelos extensivos de viviendas unifamiliares para segunda residencia, alejadas del núcleo, que despilfarran el suelo disponible y campos de golf que obligan a notables esfuerzos en dotaciones e infraestructuras o sobrecargando las existentes, amén de los problemas de seguridad ciudadana y de suministro hídrico que se vienen dando recientemente.

Pero es más fácil reducir las plusvalía del pequeño propietario que incidir en el acaparamiento de suelo y viviendas vacías de las promotoras; la nueva ley del suelo que está proyectándose se ha fijado como meta rebajar el precio de suelo para que no sea el de mercado, sin embargo está por ver su recorrido, si llega a promulgarse, porque las sentencias del Tribunal Europeo de Derechos Humanos en aplicación del artículo 1 del protocolo adicional al convenio para la protección de los derechos humanos y de las libertades fundamentales (caso Prötsch contra Austria de 15 de noviembre de 1996 y caso Wiesinger contra Austria de 30 de octubre de 1991 [TEDH 1991, 48]) dicen que debe mantenerse un justo equilibrio entre las exigencias del interés general de la comunidad y el imperativo de la salvaguardia de los derechos e intereses de los propietarios, con objeto de que no se infiera desproporción en la reparcelación operada y, en cambio, se obtenga una oferta adecuada de determinado suelo en la población. Cabe además recordar que aun cuando no se garantiza en todos los casos el derecho a una compensación íntegra, ya que los objetivos legítimos «de utilidad pública» pueden militar por un reembolso inferior al pleno valor de mercado (caso Santos Monasterios contra Grecia), es necesario razonar dicha utilidad, según dice la sentencia James y otros contra Reino Unido de 21 febrero 1986 (lo cual es difícil para actuaciones destinadas a segundas residencias de clases pudientes y campos de golf), y conceder una indemnización en relación con el valor del bien expropiado.